미국에 살면서 한국에 아파트를 가지고 계신가요?
아니면 은퇴 후 한국으로 돌아가 집을 살 계획이 있으신가요?
그렇다면 이번 2026년 세제개편안은 그냥 지나칠 내용이 아닙니다.
정부가 보내는 방향이 꽤 분명해지고 있기 때문입니다.
앞으로는 집을 얼마나 오래 가지고 있었느냐보다, 그 집에 실제로 얼마나 오래 살았느냐가 더 중요해질 가능성이 커지고 있습니다.
9월 1일 국무회의에서는 당초 논란이 됐던 일부 내용이 완화됐습니다.
비거주 1주택자의 종합부동산세 기본공제를 9억 원으로 낮추려던 계획은 철회돼 현행 12억 원이 유지됐고, 세부담 상한 역시 200%로 올리지 않고 현행 150%를 유지하기로 했습니다.
반면 실제 거주하는 1주택자의 기본공제는 14억 원으로 높이는 방안이 정부안에 담겼습니다.
여기서 중요한 것은 숫자보다 방향입니다.
정부는 양도소득세 장기보유특별공제 역시 ‘보유’보다 ‘거주’를 중요하게 보는 방향으로 개편하고 있습니다.
2028년부터 보유기간에 따른 공제를 줄이고 거주공제를 확대하며, 2029년부터는 보유기간 공제를 없애고 실제 거주기간을 중심으로 공제하는 방안입니다.
쉽게 말하면,
“오래 가지고 있었다”보다
“오래 직접 살았다”가 세금에서 점점 중요해진다는 이야기입니다.
특히 미국에 거주하면서 한국에 집을 가지고 있는 분들에게는 상당히 중요한 변화가 될 수 있습니다.
한국에 집이 있지만 세를 주고 미국에서 오랫동안 생활하고 있다면 향후 매도 시점과 귀국·입주 시점을 함께 고민해야 하기 때문입니다.
다만 ‘주택에 실제 거주했는가’와 세법상 ‘한국 거주자·비거주자’ 여부는 별개의 문제이므로 이를 혼동해서는 안 됩니다.
그리고 저는 개인적으로 이번 세제개편이 끝이라고 생각하지 않습니다. 오히려 시작에 가깝다고 봅니다.
이번에 일부 내용이 완화됐다고 해서 앞으로도 현재 제도가 그대로 유지된다고 생각하고 은퇴계획을 세우는 것은 위험할 수 있습니다.
특히 3년, 5년, 10년 뒤 한국 귀국을 생각하고 있다면 지금부터 질문을 바꿔야 합니다.
한국에 집을 살까?
이것만 고민할 것이 아니라,
언제 살 것인가?
언제 들어가 실제로 살 것인가?
몇 년을 거주할 것인가?
그리고 언제 팔 것인가?
여기까지 하나의 계획으로 만들어야 합니다.
은퇴 후에는 집값이 얼마나 올랐느냐도 중요하지만 매년 빠져나가는 보유세와 대출이자, 임대수익, 그리고 마지막에 집을 팔 때 내야 하는 양도세가 실제 생활비를 좌우합니다.
그래서 한국 귀국을 준비하고 있다면 지금 당장 집을 사고팔기보다 내가 가진 주택의 취득가격·보유기간·실거주기간·임대기간과 예상 귀국 시점을 먼저 정리해보는 것을 권합니다.
이번 개편안은 아직 국회 심사를 거쳐야 합니다.
따라서 실제 매입이나 매도 결정을 내리기 전에는 최종 법률과 시행시기를 반드시 확인해야 합니다.
하지만 한 가지는 분명해 보입니다.
한국의 부동산 세금에서 ‘보유’보다 ‘실거주’를 중요하게 보는 흐름은 이번 개편안을 통해 더욱 뚜렷해지고 있습니다.
미국에서 은퇴를 준비하다 한국으로 돌아갈 생각이라면, 이제 집도 ‘얼마짜리를 살 것인가’가 아니라 ‘언제 사고, 언제 들어가 살고, 언제 팔 것인가’의 문제로 바라볼 필요가 있습니다.
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